Em conversa com colegas no trabalho surgiu o tema da habitação. A Csrocha disse convictamente que “isto tem de rebentar algum dia – houve poucos alunos a concorrer ao ensino superior porque as famílias não têm capacidade de enviar os filhos para a faculdade se tiverem de alugar quartos ou apartamentos”. Procurei casa muito recentemente, em dezembro do ano passado, por isso é um tema que me está fresco e afeta particularmente.

Porque está o mercado tão caro?

90% das pessoas que respondem a esta pergunta dizem que é o mercado a funcionar e que é o resultado de pouca oferta face à procura. Que em grande parte é devido à imigração que temos os preços atuais. Entrou muita gente em Portugal nos últimos 6 anos e o parque habitacional não estava preparado para tanta gente.

Claramente toda esta população tem de ter onde viver.

Não encontrei dados publicados sobre quantas pessoas entraram em Portugal nos anos de 2023 e 2024, mas olhando para o quadro é fácil perceber que é uma realidade o aumento exponencial de população imigrante em Portugal. De 2015 a 2022 duplicamos a população imigrante residente e estima-se que tenha duplicado de novo de 2022 para 2024.

Ainda assim, a imigração — destacando-se o crescimento da comunidade brasileira e asiática em cidades secundárias e metropolitanas — contribui para a pressão sobre a oferta, mas não explica, por si só, o aumento acentuado dos preços.

Isto deixa-me a pensar se o aumento do custo da habitação é um problema único a Portugal.

Em suma, não. O aumento do custo da habitação não é exclusivo a Portugal — é um fenómeno transversal a muitos países do mundo ocidental, tanto nos Estados Unidos como na Europa, onde cidades como Paris, Madrid, Barcelona, e outras enfrentam desafios semelhantes relacionados com preços elevados, escassez de oferta e grande pressão de procura habitacional.

Então se a crise é em grande parte do mundo desenvolvido, porquê que em Portugal se nota mais? Os preços da habitação mais que duplicaram (aumento real de cerca de 121%), enquanto a média da OCDE foi em torno de 40% no mesmo período.

A minha perceção, é que este cenário se deve a dois grandes motivos.

O fraco investimento público e motivos culturais

O parque habitacional público em Portugal representa menos de 2% do total do parque habitacional, com cerca de 120 mil habitações públicas, valor praticamente estável há mais de uma década, sem crescimento significativo.

Nos últimos 20 anos, o Estado construiu cerca de 8.700 habitações públicas, enquanto o setor privado construiu cerca de 830.000 habitações no mesmo período, evidenciando um investimento muito superior do setor privado.

Contudo, a construção total de habitação nova caiu muito desde 2010. Na década entre 2011 e 2021, foram construídas apenas 110.784 habitações, representando só cerca de 3,1% do parque total, uma redução significativa em relação às décadas anteriores.

Dados recentes, mostram um esforço do Governo para aumentar a construção pública, com planos para duplicar a construção de habitação pública até 2030, e espera construir perto de 59 mil casas públicas nesse período.

Adicionalmente, o forte investimento privado, seja ele nacional ou estrangeiro, para rentabilização reduz artificialmente a oferta e condiciona o mercado.

Por outro lado, o português prefere ter habitação própria e quem arrenda casa, por norma é por motivos de insuficiência financeira para comprar a sua casa.

Aqui, a imigração tem um papel fundamental, pois aumenta imenso a procura pelo mercado de arrendamento e cria uma fonte de investimento não nova, mas tradicionalmente menos explorada em Portugal em comparação com outros países europeus.

A possibilidade de comprar um T3 com 40 anos, fazer obras de remodelação, superficiais ou não, e arrendá-la é uma perspetiva interessante de investimento. Principalmente se conseguir subdividir o T3 em 3 T0 a 800 euros cada. Prática cada vez mais comum no Porto e Lisboa.

Mas e se realmente houver uma bolha?

Contudo, o que realmente me preocupa é o investimento de particulares. Mais e mais ouço conversas em cafés, redes sociais de comuns cidadãos que se endividam e contraem crédito bancários, sejam eles Créditos Habitação ou até mesmo créditos ao consumo para investirem no mercado habitacional, porque “é o que está a dar“.

E preocupa-me porquê? As taxas de juros baixaram para níveis que acho normais. 2% é um valor historicamente médio. Contudo, os rendimentos seguros e estáveis que um AL ou arrendamento permitem, aliado à baixa fiscalização fomentam o endividamento crescente face a este mercado.

Se um dia há um soluço na economia que provoque um aumento das taxas de juro, nem que seja por 1 pp, o crédito mal-parado vai disparar e vai tudo cair como um castelo de cartas. Inquilinos deixam de conseguir pagar rendas, senhorios deixa de conseguir pagar as prestações das segundas, e terceiras casas.

Mencionei a baixa fiscalização porque um dos fatores que favorece o aumento dos preços é, desculpem (hmmm…hmmmm, limpei a garganta), a ganância.

E onde é que a fiscalização poderia ajudar?

• Arrendamento ilegal e subarrendamento não autorizado: contratos não declarados, arrendamento de habitações ou quartos sem autorização do senhorio ou sem cumprimento das regras legais, prática que é recorrente e prejudica tanto o mercado como os arrendatários e o Estado.
• Falta de contratos formais declarados às Finanças: quase 60% dos contratos de arrendamento podem não estar formalizados ou não declarados, o que gera evasão fiscal e dificulta a proteção dos direitos de inquilinos e senhorios. Desde 01/08/2025 que os inquilinos podem comunicar os contratos à Autoridade Tributária, contudo, além dos possíveis problemas posteriores de assédio ou não renovação de contrato por ressentimento do senhorio, é preciso haver consequências para quem faz evasão fiscal.
• Anúncios irregulares e publicidade enganosa: Embora aqui não dê grande prioridade pois os inquilinos DEVEM sempre verificar o imóvel e contrato previamente a assumir quaisquer compromissos, existem situações de publicitação de arrendamento em condições que não correspondem à realidade, seja quanto ao imóvel, valor da renda ou condições contratadas.
• Conservação e utilização irregular do imóvel: habitações em mau estado de conservação, utilização de espaços para fins que não condizem com a licença urbanística, ou condições higiénicas e de salubridade inadequadas.
• Violação da legislação relacionada com rendas: incumprimentos de limites aos aumentos de renda, contratos com condições abusivas, ou falta de respeito por regras das leis de arrendamento habitacional.
• Problemas na gestão dos contratos e despejos: dificuldade ou demora excessiva nos despejos legais.